Od renty dożywotniej nie płaci się podatku

opr. AG

W 2008 r. na polskim rynku pojawiła się tzw. hipoteka odwrócona. Funkcjonuje ona w oparciu o umowę o dożywocie. Jak - w przypadku takiej umowy - uregulowane są kwestie podatkowe? Na pytanie odpowiada Małgorzata Rosińska, kierownik działu prawnego w Funduszu Hipotecznym DOM.

Istotą umowy o dożywocie jest przeniesienie własności nieruchomości przez dotychczasowego jej właściciela (dożywotnika) na rzecz innej osoby (nabywcy), w zamian za dożywotnie utrzymanie. Co do zasady, nabywca powinien przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Strony umowy mogą jednak postanowić, że utrzymanie będzie polegało na wypłacaniu co miesiąc, aż do śmierci dożywotnika, pewnej kwoty pieniężnej.

Powstaje jednak pytanie, czy zbycie nieruchomości w drodze umowy o dożywocie rodzi po stronie dożywotnika obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych?

Otóż zgodnie z Uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r., zbycie nieruchomości w drodze umowy o dożywocie nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Nie jest bowiem możliwe określenie przychodu na zasadach zawartych w art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy.

Jak bowiem stanowi art. 19 ust. 1 wspominanej ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (a takim jest umowa o dożywocie) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych możemy zastosować dopiero wówczas, gdy wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie nie odpowiada wartości rynkowej. Co istotne, umowa o dożywocie nie zawiera w ogóle takiego elementu jak cena. Stanowisko to potwierdzają rozliczne interpretacje podatkowe.

Przypomnijmy w tym miejscu, że tzw. hipoteka odwrócona w oparciu o umowę dożywocia nie ma obecnie w Polsce konkurencji w postaci odwróconego kredytu hipotecznego. Pomimo wejścia w życie Ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym (pod koniec 2014 roku) - banki nie zdecydowały się na jego wprowadzenie.

Jakie są różnice pomiędzy tymi dwiema formami? Jedną z nich jest czas wypłacania świadczeń. W przypadku renty dożywotniej, świadczenia wypłacane są dożywotnio, a w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego - przez określony czas, np. 10 lat. Druga ważna różnica to prawo własności do mieszkania. W przypadku umowy z funduszem, prawo własności przechodzi na świadczeniodawcę w momencie podpisania umowy, co oznacza, że wszystkie koszty eksploatacji mieszkania spoczywają na funduszu, a nie na seniorze. W przypadku umowy z bankiem, do przeniesienia własności nieruchomości dochodzi dopiero po śmierci świadczeniobiorcy. W obu przypadkach senior może do końca życia zamieszkiwać w swoim mieszkaniu. W przypadku renty dożywotniej zapewnia mu to tzw. służebność osobista mieszkania wpisana do księgi wieczystej lub prawo nieodpłatnego korzystania z nieruchomości.